Comment calculer une plus value immobilière ?

En ce 1er trimestre 2022, l'immobilier de Luxe continue de parfaitement bien se porter. La côte Atlantique, à distance raisonnable de Paris, et le Bassin d’Arcachon en particulier attirent les acquéreurs potentiels "urbains" qui gardent ancrés en eux les confinements successifs. Cet « exode » urbain y a dopé le marché de la résidence principale et secondaire. Si certains achètent ... c'est que d'autres vendent : et si nous vous rappelions quelques règles basiques  en matière de fiscalité des plus-values immobilières.

Comment calculer la plus-value immobilière d’un bien ? Cette plus-value est-elle identique pour un résident français et étranger ?  

Cet article vise à éclairer certains points. Pour chiffrer exactement le montant de votre impôt sur la plus-value, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste.
En France, cela peut concerner environ 57% de propriétaires immobiliers, 57% d'entre nous !
 

Qu’est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Lors de la revente d’un bien immobilier, si vous vendez votre bien plus cher que son prix d'achat : vous réalisez ce que l’on appelle une plus-value. Nous parlons ici du régime d'imposition des plus-values immobilières s'appliquant aux plus-values réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé.  (article 150U du CGI)

N'ayez crainte !! il existe un bon nombre d'exonérations :

•    Cession de la résidence principale
•    Première cession d'un logement autre que la résidence principale (si vous n'avez pas été propriétaires de votre résidence principale dans les deux ans qui précèdent)
•    Cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste
•    Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans
•    Cession d'un logement en France de non-résidents
•    Cession inférieure à 15 000 €
•    Nature des opérations réalisées (expropriation, ...)
•    Certains partages
•    cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux
•    droit de surélévation.
•    zone tendue
 

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Le prix de vente est celui qui est stipulé dans l’acte (minoré des frais de cession (limitativement énumérés par la loi) et du montant de la TVA payée.   La plus-value immobilière est obtenue en soustrayant de ce prix de vente du prix d’achat, qui est majoré des frais d’enregistrement.
Petite précision : le prix d’acquisition s’entend :
1 - Si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée de la rémunération du notaire et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.  
2 - Si le bien a été acheté, du prix noté dans l’acte notarié. Bien entendu, le montant de l’achat peut aussi être majoré de dépenses de maintenance et/ou de rénovation (sur justificatifs - les travaux devront avoir été faits par des entreprises) : reconstruction, agrandissement, etc. 

Lors de la vente d’un bien acquis depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer une majoration de 15 %, sans obligation de présenter des factures de travaux (Il faut prévoir de pouvoir en justifier sur demande de l'administration (CGI ann.II, art.74 SI). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduites au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de "dépenses locatives" (CGI, art.150 VBII,4°).

Nota : Comme mentionné ci-dessus, les  frais d'acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent pas être justifiés, PAS DE PANIQUE !!!, ils seront d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
Nota BIS : Les travaux d’entretien et de réparation ne peuvent pas être pris en compte lors du calcul. En effet, seuls les travaux qui ont pour objectif de maintenir le bâtiment en état entrent dans la détermination de la plus-value sont pris en compte.
 

Abattement pour une durée de détention :

Une fois le montant de la plus-value fixée, un abattement va pouvoir être appliqué. Il dépendra de la durée de détention du bien. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable diminue.  

Depuis le 1er février 2013, pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique ainsi : - 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème - 4% pour la 22e année révolue de détention.
GOOD NEWS !!! l'exonération totale de la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du logement. 
 

La plus-value nette imposable au titre des prélèvements sociaux

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s’établit : - 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième. - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention. - 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième.
GOOD NEWS AGAIN  !!! l'exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après un délai de détention de 30 ans.
 

Le calcul est-il différent s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire ?

La résidence principale est exonérée de la plus-value immobilière.

PAR CONTRE : Lors de la vente de votre résidence secondaire, il est possible d’être exonéré sous certaines conditions  :
- Il doit s’agir de votre première fois
- vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 24 mois précédants la vente.
- Vous devez prévoir de réinvestir le fruit de la vente dans l’acquisition ou la construction de votre prochaine résidence principale dans les 2 ans suivant la vente.
- Dans le cas de détention en indivision (ou si la propriété du bien est démembrée),
- Lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 € pour une personne seule et 30.000 € pour un couple
 

Qu’en est-il de la taxe pour les plus-values immobilières élevées ?

Depuis le 1er janvier 2013, si la plus-value réalisée dépasse 50 000 € une taxe complémentaire s'applique. Cette petite taxe complémentaire, de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement, s'applique (sauf sur les terrains à bâtir).
 

Qu’en est-il du contribuable domicilié hors de France ?

Avant d'investir en France, nous conseillons à nos amis ressortissant étrangers de se rapprocher d'un professionnel qui pourra détailler à l'acquéreur étranger : le coût, les diverses taxes et autres frais. Il détaillera également les impôts qui devront être réglés (selon que le bien servira de résidence principale ou constituera un investissement locatif par exemple). Ces choix seront importants car ils engendreront une fiscalité particulière, applicable durant la détention du bien ou lors de sa revente ultérieure (T.V.A., plus-value, intervention d'un représentant accrédité, etc…). Là encore, des régimes très différents existent allant de l'exonération jusqu'à de fortes impositions.

Nous vous conseillons de lire cet article exhaustif : (art. 244bis A du CGI).
Ce régime d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents a été entièrement réécrit par l'article 27 de la loi 2002-1822 du 24 décembre 2007. L'objectif de cette refonte est d'étendre le champ d'application du prélèvement pour le mettre en conformité avec le droit européen.
 

Pour conclure sur la plus-value immobilière

Acheter un bien immobilier et bénéficier d'une plus value immobilière peut se faire de différentes manières : vous pourrez interposer ou non une société (SCI par exemple), vous pourrez choisir de payer comptant ou de recourir à un prêt bancaire, vou pourrez décider d’associer vos enfants à l’acquisition ou d'en reporter la transmission... 
La fiscalité applicable dépendra de ces choix ... de vos stratégies d'investissement. Dans un contexte de hausse des prix, l'immobilier est le grand gagnant des placements.... donc ... filez sur notre site Internet et faites votre choix !! La pierre est un actif réel et utile (On y vit, on y travaille, on y reçooit famille et amis ...).
L’essentiel des plus-values immobilières étant affectées aux terrains bâtis,  le contexte peut encore être porteur pour investir. Les taux des prêts immobiliers sont toujours bas,  même s'ils remontent un peu ; ils rendent le financement bancaire peu coûteux. 

Alors ... action !!!

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