Régime fiscal SCI : Définition & avantages

La fiscalité de la Société Civile Immobilière (SCI) :

Malgré une situation économique et sanitaire difficile à anticiper avec des taux de progression de l’inflation qui ont atteint plus de 5,2 % sur un an en France, investir directement dans la pierre reste une solution de choix. Aujourd’hui encore les taux sur les crédits immobiliers restent contenus, mais  jusqu'à quand ?  ?

Le régime fiscal SCI (Société Civile Immobilière) est un outil juridique ouvert à tous, au service de la préservation du patrimoine de chacun. C’est l’une des structures juridiques les plus populaires auprès des investisseurs locatifs français pour structurer leurs patrimoines immobiliers.  
 

Le régime fiscal SCI : qu’est-ce que c’est ? et à quoi peut-il servir ?

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chaque personne ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou des biens immobiliers.
Ce patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé mentionné dans les statuts reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Ce qui permet de définir les modalités de prise de décision, de la charge de la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société.

Nous parlons ici d’une structure sociale adéquate pour Détenir, Transmettre, Gérer, Optimiser. Et oui ! à condition d’être utilisée à bon escient, la SCI peut s’avérer rendre de grands services dans le domaine de la gestion du patrimoine. Comme notamment :
-    Détenir à plusieurs un bien (afin de gérer les successions conflictuelles en imposant des règles de gestion commune à tous par exemple. Tenue d’assemblées, ouverture de compte rattaché à la SCI etc)
-    Transmettre un ou plusieurs biens immobiliers (afin d’éviter une imposition au taux prohibitif de 60 %, la SCI permet de transmettre avec des droits réduits à son concubin par exemple).
-    Gérer différents biens immobiliers
-    Optimiser de manière efficace la fiscalité d’un bien locatif (déficit foncier, Pinel, Malraux, etc).

Néanmoins, attention aux velléités d’optimisation, qui pourrait être requalifier en abus fiscal.
C’est pourquoi à défaut d’être un spécialiste, le conseil d’un avocat ou notaire est INDISPENSABLE et obligatoire en cas d’apport d’un bien lors de sa création.

La société civile immobilière présente certes de nombreux avantages (une gestion facilitée, des démarches de transmission moins complexes ou encore d’une fiscalité avantageuse).

Considérons ce dernier point en détail !!! quelle est la fiscalité de ma SCI ?
 

Comment choisir le régime fiscal de sa SCI ?

Les revenus (ou déficit) de votre SCI seront soumis soit à l’IR (Impôts sur le Revenu) soit à l’IS (Impôts sur les Sociétés).

Si la SCI a une vocation commerciale (location meublée ou marchand de biens par exemple… (lire ici), les revenus (ou déficit) de la SCI seront soumis à l’IS.

Si la SCI a toute autre vocation, vous aurez le choix entre en soumettre les revenus (ou déficit) à l’IR ou à l’IS ; à vous de choisir selon votre degré d’imposition. Si vous ne faites pas de choix … PAS D’INQUIETUDE… l’état s’en charge : vous serez à l’IR. Vous devrez alors déclarer les revenus fonciers (un des revenus catégoriels d’imposition) dégagés par votre SCI.

Ce choix de régime fiscal doit se faire à la création de votre SCI. Si vous souhaitez changer de régime ultérieurement : une seule solution : la dissolution de votre SCI .

Le retour à l’IR entraîne les mêmes effets qu’une cessation d’entreprise et qui aura pour effet immédiat d’entrainer l’imposition de vos bénéfices, des plus-values en sursis d’imposition ou encore la perte du report de vos déficits antérieurs. Une fois cette révocation exercée, ou après la 5eme année d’exercice, il n’est plus possible de changer de régime. Toujours réfléchir avant d’agir !
 

La fiscalité à l’Impôt sur le revenu

Votre SCI génèrera du résultat, soit positif, soit négatif.
Le résultat positif de votre SCI sera affecté à vos revenus fonciers, et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La loi prévoit qu’en dessous de 15 000 € de revenus fonciers, le régime micro-foncier s’applique, et qu’il est possible d’appliquer un abattement fiscal forfaitaire de 30 % pour tenir compte des dépenses supportées.

Au-dessus de 15 000 € de revenus ou sur option, c’est le régime réel qui s’applique. Là, les charges sont prises en compte pour leur montant réel ( article 28 à 31 du CGI).

Ces charges sont énumérées par la loi, parmi lesquelles on retrouve les frais de gestion et d’administration du bien, les dépenses de réparation et d’entretien, les intérêts et frais d’emprunt, la taxe foncière ou encore la prime d’assurance.
Le régime réel est généralement plus avantageux pour vous si le montant des dépenses réalisées par la SCI est largement supérieur à 30 % de la somme des revenus encaissés.
Par ailleurs, si vos charges sont plus élevées que les loyers, la loi prévoit la possibilité de dégager un déficit foncier qui réduira votre imposition sous conditions cumulatives (à valider auprès de votre Conseil).
Si vous décidez de la vente d’un bien détenu par votre SCI, le régime à l’IR s’avère dans une grande majorité des cas, plus avantageux que celui applicable à une SCI soumise à l’IS.
Pour mémoire, en cas de plus-value immobilière, la taxation à l’IR est de 19 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%. Ces 2 taux d’imposition s’appliqueront sur le montant de plus-value net de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, déterminé en fonction de la durée de détention.

Nota : ce n’est pas la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente comme on peut le penser !!!! Mais plutôt la différence entre la valeur nette comptable du bien immobilier cédé et le prix de vente.
Vous serez exonérés de la plus-value de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans (CGI, art. 150 VC).  

La cession de parts de la SCI suit exactement le même régime (que la plus-value), Mais ici, s’ajoutent les droits d’enregistrement au taux de 5 % (applicable aux sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont la valeur est composée à plus de 50 % de biens ou droits immobiliers).
 

La fiscalité à l’Impôt sur les sociétés

Dans une SCI soumise à l’IS, les résultats sont déterminés et taxés au niveau de la société. L’IS sera de 15 % jusqu’à 38 120 €, et à 25 % au-delà de 38 120 € depuis le 1er janvier 2022 (CGI, art. 219).

Ici aussi, les frais que vous avez engagés pour l’acquisition et la conservation du ou des biens sont déductibles. (Rémunération du gérant associé, les frais de gestion liée à des travaux, la taxe foncière des immeubles, etc.

En cas de résultat déficitaire, celui-ci peut être reporté sur les 10 années suivantes.

Pour ce qui est des dividendes, deux choix possibles :
•    Soit les soumettre au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
•     Soit opter pour le barème progressif de l’IR, avec application d’un abattement de 40 % sur les dividendes, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.
 

Le Régime fiscal SCI : Conclusion

Comme nous venons de l’observer, le régime fiscal SCI est un outil non négligeable de gestion du patrimoine et d’optimisation fiscale mis à votre disposition. Elle permet à sa manière d’éviter l’érosion de votre capital. Acquérir des biens immobiliers financés par l’emprunt, compte tenu des taux d’intérêts actuels, est un moyen efficace de s’enrichir par la constitution d’un patrimoine immobilier.

Il est impératif de l’inscrire dans une stratégie ayant des objectifs à la fois financiers, fiscaux et patrimoniaux.