Évolution des prix au m2 à Bordeaux

Bordeaux, ville joyau du sud-ouest de la France, a vu ses prix immobiliers connaître une forte croissance ces dernières années. Entre le prestige du Triangle, l’authenticité des Chartrons et le quartier résidentiel prisé de Caudéran, les disparités sont pourtant marquées. Comprendre ces évolutions de prix au mètre carré permet d'anticiper les tendances et d’orienter les choix d'investissement… Tout en restant lucide : évaluer un bien n’est pas une science exacte.

Cartographier des zones d'étude : Triangle, Chartrons et Caudéran

Délimitation géographique précise avec références aux PLU

• Triangle : Situé entre les allées de Tourny, le Grand Théâtre et le cours de l’Intendance, ce secteur concentre des immeubles haussmanniens et des hôtels particuliers.

• Chartrons : Ancien quartier des marchands et des négociants en vin, délimitation autour des quais, rue Notre-Dame et parc Ravezies.

• Caudéran : Secteur résidentiel intégrant le parc Bordelais et ses échoppes bourgeoises.

Spécificités urbanistiques de chaque secteur

• Triangle : Quartier ultra-centre, haute densité d’immeubles du XIXᵉ siècle et biens de prestige.

• Chartrons : Fusion entre patrimoine industriel (les chais notamment) et réhabilitations intérieures modernes.

• Caudéran : Environnement plus aéré, prisé par les familles.

Tendances 2020-2024

Le Triangle : épicentre du luxe urbain

Les prix au m² atteignent des records en 2024 avec une moyenne de 8 500 €/m², justifiée par la rareté des biens et la forte demande.

Chartrons : entre héritage industriel et gentrification

Ancienne zone d’activité portuaire, les Chartrons attirent une clientèle de cadres et d’investisseurs. Le prix moyen oscille entre 5 500 et 6 500 €/m², un prix pouvant être dépassé en cas de rénovation haut de gamme.

Caudéran : la pérennité des échoppes bourgeoises

Avec un prix moyen de 5 000 €/m², le quartier de Caudéran reste stable, prisé des familles recherchant un cadre de vie verdoyant et calme.

Variables clés influençant les prix

Effets de la RE2020 sur les rénovations patrimoniales

Les nouvelles exigences environnementales imposent des coûts de rénovation élevés, impactant directement la valeur des biens anciens.

Perspectives 2025-2030

Projections par typologie de biens

• Triangle : Hausse continue attendue, prix pouvant dépasser les 10 000 €/m² à terme.

• Chartrons : Croissance modérée avec un intérêt accru pour les biens réhabilités.

• Caudéran : Stagnation ou légère augmentation portée par la demande familiale.

Le Triangle face à la pression touristique

L'essor des locations de courte durée (Airbnb, Booking) dans l’ultra-centre pourrait impacter la résidence principale. Les règles de plafonnement du nombre de nuitées (120 jours/an) pourraient ralentir cette tendance.

Conclusion

Le marché immobilier bordelais présente une dynamique unique, avec une segmentation forte selon les quartiers. Tandis que le Triangle continue de jouer son rôle de pôle du luxe, les Chartrons et Caudéran offrent des opportunités pour les investisseurs cherchant rendement relatif ou stabilité.

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Sources :

• Notaires de France - Prix immobilier Bordeaux

• INSEE - Évolution du marché immobilier

• PLU Bordeaux Métropole

• Banque de France - Études sur l'immobilier

• Données internes